Vorfälligkeitsentschädigung und Sonderkündigung: Wann Sie früher raus können

Vorfälligkeitsentschädigung ist der Schadensersatz, den eine Bank verlangen kann, wenn Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen. Sie fällt nicht an, wenn Sie zum Ende der Zinsbindung wechseln oder ein gesetzliches Kündigungsrecht nutzen, das ohne Entschädigung gilt. Wer vor Ablauf wechseln oder verkaufen möchte, sollte die Regeln kennen, denn die Entschädigung kann hohe Summen erreichen. Dieser Ratgeber zeigt, wann Sie kündigen dürfen, wie die Bank rechnet und wie Sie Kosten begrenzen.

Die gesetzlichen Kündigungsrechte

Das BGB kennt für Immobiliendarlehen mehrere Wege:

1. Ende der Zinsbindung (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Wenn die Sollzinsbindung vor Vertragsende ausläuft und keine neue Zinsvereinbarung getroffen ist, dürfen Sie mit einer Frist von einem Monat frühestens zum Ende der Zinsbindung kündigen. Keine Entschädigung.
2. Nach zehn Jahren (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang können Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Auch hier fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
3. Berechtigtes Interesse (§ 490 Abs. 2 BGB). Haben Sie ein berechtigtes Interesse an der Ablösung, zum Beispiel weil Sie die belastete Immobilie verkaufen, können Sie kündigen. Die Bank darf dann Ersatz für den Schaden verlangen, der ihr durch die vorzeitige Ablösung entsteht.
4. Einvernehmliche Aufhebung. Bank und Kunde können vereinbaren, das Darlehen früher zu beenden, meist gegen Entgelt.

Ohne eines dieser Rechte ist eine vorzeitige Rückzahlung in der Regel nur mit Zustimmung der Bank möglich, ebenfalls gegen Entschädigung.

Wie die Bank die Entschädigung berechnet

Die Bank darf nur den tatsächlichen Schaden ersetzt verlangen. Er besteht im Wesentlichen aus dem Zinsmargenschaden und dem Zinsverschlechterungsschaden, außerdem einem Anteil für Verwaltungsaufwand. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf die Bank dabei bestimmte Rechenmethoden nutzen, nämlich die Aktiv-Aktiv-Methode oder die Aktiv-Passiv-Methode. Der Gesetzgeber hat Vorgaben gemacht, zum Beispiel muss die Bank Angaben zur Berechnung im Vertrag machen (§ 502 BGB). Die Entschädigung ist außerdem begrenzt: Sie darf bei Verträgen im Verbraucherbereich bestimmte Höchstgrenzen nicht überschreiten, etwa den Zinsbetrag, den Sie in dem Zeitraum bis zum Ende der Zinsbindung gezahlt hätten.

Kurz gesagt:

• Zinsverschlechterungsschaden: Wenn die Bank das zurückgezahlte Geld nur zu niedrigeren Zinsen wieder anlegen kann, als Sie ihr zahlen, verliert sie Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung.
• Verwaltungsaufwand: Ein Betrag für den Aufwand, der durch die vorzeitige Ablösung entsteht.
• Abzug: Ersparte Risiko- und Verwaltungskosten werden abgezogen.

Beispiel (illustrativ, vereinfacht): Restschuld 150.000 €, Restzinsbindung 3 Jahre. Sie zahlen 4,0 %. Die Bank kann die Summe nur zu 3,0 % neu anlegen. Der Zinsunterschied beträgt 1,0 Prozentpunkte. Über drei Jahre ergibt sich grob 150.000 € × 1,0 % × 3 = 4.500 €. Abzüge und Zuschläge verändern die Summe. Die tatsächliche Berechnung ist komplexer, weil die Restschuld sinkt, der Anlagezins nach Laufzeit variiert und abgezinst wird. Rechnen Sie nicht selbst, sondern lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben.

So prüfen Sie die Berechnung der Bank

• Berechnungsgrundlage verlangen. Fragen Sie nach Methode, Zinssätzen und Restlaufzeit.
• Auf Plausibilität achten. Eine Entschädigung, die die Zinsen bis zum Ende der Bindung deutlich übersteigt, ist verdächtig.
• Verbraucherzentrale einschalten. Dort kann man die Berechnung prüfen lassen, häufig gegen eine geringe Gebühr.
• Zeitpunkt beachten. Manche Banken berechnen anders, je nachdem, ob die Immobilie verkauft wird.
• Widerspruch nur mit Begründung. Wenn Sie Fehler vermuten, lassen Sie sich beraten. Es gibt Schlichtungsstellen, etwa den Ombudsmann der privaten Banken oder die Schlichtungsstellen der Sparkassen und Genossenschaftsbanken.

Wann sich der Wechsel trotz Entschädigung lohnen kann

Die Entschädigung ist ein Kostenpunkt in der Break-even-Rechnung. Wenn die Zinsen deutlich gefallen sind, kann die Ersparnis durch Wechsel höher sein als die Entschädigung. Dann rechnen Sie so:

Beispiel (illustrativ): Restschuld 150.000 €, Ersparnis durch neuen Zins 80 € pro Monat bei einer Restlaufzeit von 8 Jahren (96 Monate), also 7.680 €. Entschädigung und sonstige Wechselkosten betragen 5.500 €. Der Nettovorteil beträgt 7.680 € − 5.500 € = 2.180 €. Der Wechsel lohnt sich, aber nur knapp, und das Risiko ist höher. Nutzen Sie den Umschuldungsrechner mit allen Kosten.

Oft ist es günstiger, bis zum Ende der Zinsbindung zu warten oder die zehnjährige Kündigungsfrist abzuwarten.

Verkauf der Immobilie

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, zahlt der Käufer meist den Kaufpreis, aus dem Sie das Darlehen ablösen. Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, weil der Verkauf zwar ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 490 Abs. 2 BGB darstellt, die Bank dafür aber Schadensersatz verlangen darf. Fragen Sie vor dem Verkauf nach dem Betrag und planen Sie ihn in Ihre Kalkulation ein. Manchmal kann der Käufer das Darlehen übernehmen, wenn die Bank zustimmt.

Häufige Fragen

Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Bei Kündigung zum Ende der Zinsbindung und bei Kündigung nach zehn Jahren nach § 489 Abs. 1 BGB. Auch bei vertraglich vereinbarter Sondertilgung innerhalb des vereinbarten Rahmens.

Darf die Bank beliebig hohe Entschädigung verlangen?

Nein. Sie ist auf den tatsächlichen Schaden begrenzt und muss nachvollziehbar berechnet sein. Lassen Sie sie prüfen.

Kann ich die Entschädigung steuerlich absetzen?

Bei selbstgenutzten Immobilien nein. Bei vermieteten Objekten kann sie unter Umständen als Werbungskosten gelten. Fragen Sie eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.

Was ist, wenn die Bank sich weigert, das Darlehen vorzeitig abzulösen?

Wenn eine gesetzliche Kündigung vorliegt, darf sie nicht ablehnen. Bei Unsicherheit helfen Verbraucherzentrale oder Rechtsanwalt.

Quellen

• Gesetze im Internet — BGB §§ 489, 490, 502
• Verbraucherzentrale — Prüfung der Vorfälligkeitsentschädigung
• Bankenverband — Ombudsmann der privaten Banken
• Deutscher Sparkassen- und Giroverband — Informationen zur Schlichtung bei Sparkassen