Welche Zinsbindung nach Ablauf wählen? 5, 10, 15 oder 20 Jahre im Vergleich
Wie lange sollte die neue Zinsbindung der Anschlussfinanzierung sein? Vergleich von 5, 10, 15 und 20 Jahren mit Kriterien, Beispielrechnung zur Restschuld und Hinweisen zum Kündigungsrecht.
Die Dauer der neuen Zinsbindung entscheidet darüber, wie lange Ihre Rate festgeschrieben ist und wann Sie das nächste Mal dem Zinsrisiko ausgesetzt sind. Kürzere Bindungen sind häufig günstiger, aber riskanter, längere kosten oft mehr Zins, geben dafür aber Planungssicherheit. Es gibt keine Standardantwort. Entscheidend sind Ihre Restschuld, Ihre Reserven, Ihr Alter und Ihre Pläne für die Immobilie. Dieser Ratgeber zeigt die Kriterien und rechnet ein Beispiel durch.
Vergleich der Zinsbindungen
| Zinsbindung | Vorteile | Nachteile | Eher geeignet für |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | Meist günstigster Zins, schnelle Anpassung | Hohes Risiko bei steigenden Zinsen, früh erneute Anschlussfinanzierung | Hohe Tilgung, baldige Sondertilgung oder Verkauf |
| 10 Jahre | Guter Kompromiss, verbreitet | Risiko nach zehn Jahren | Die meisten Eigentümer mit mittlerer Restschuld |
| 15 Jahre | Lange Planungssicherheit | Oft höherer Zins | Wer Sicherheit braucht und Rest noch hoch ist |
| 20 Jahre und mehr | Sehr lange Sicherheit, evtl. bis zur Volltilgung | Meist deutlicher Zinsaufschlag | Restschuld wird in dieser Zeit weitgehend getilgt, geringe Flexibilität nötig |
Beachten Sie: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB dürfen Sie bei einer Zinsbindung über zehn Jahre nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Eine 15-jährige Bindung ist daher faktisch nach zehn Jahren flexibel. Dies schwächt den Nachteil einer langen Bindung bei fallenden Zinsen, hilft aber nicht, wenn die Zinsen gestiegen sind.
Das Kernrisiko: Restschuld bei Ablauf
Wie stark ein Zinsanstieg wirkt, hängt von der Restschuld bei Ablauf ab. Rechnen wir ein Beispiel.
Beispiel (illustrativ): Restschuld heute 180.000 €. Anfangstilgung 2 %, Zins 3,5 %. Die Rate beträgt 825 €. Nach fünf Jahren sind noch rund 160.000 € offen, nach zehn Jahren rund 137.000 €, nach fünfzehn Jahren rund 109.000 €.
Angenommen, der Zins steigt bei Ablauf auf 6 %. Die Rate wird dann neu berechnet, mit Restschuld und 2 % Tilgung:
| Ablauf nach | Restschuld (ca.) | Rate bei 6 % und 2 % Tilgung | Mehrbelastung ggü. 825 € |
|---|---|---|---|
| 5 Jahren | 160.000 € | 160.000 € × 8 % ÷ 12 = 1.067 € | 242 € |
| 10 Jahren | 137.000 € | 137.000 € × 8 % ÷ 12 = 913 € | 88 € |
| 15 Jahren | 109.000 € | 109.000 € × 8 % ÷ 12 = 727 € | −98 € |
Die Zahlen zeigen: Wer lange bindet, hat bei Ablauf weniger Restschuld und ist weniger anfällig. Aber der Zins über die ganze Zeit liegt bei längeren Bindungen oft höher. Das Beispiel dient nur der Veranschaulichung. Tatsächliche Zinsen sind unbekannt.
Entscheidungskriterien
- Restschuld im Verhältnis zum Einkommen. Je höher, desto größer der Schutzbedarf.
- Rücklagen und Puffer. Wer hohe Rücklagen hat, kann ein Zinsrisiko besser tragen.
- Alter und Ruhestand. Wer in zehn Jahren in Rente geht, sollte nicht auf niedrige Zinsen hoffen müssen. Eine Bindung bis zum Rentenbeginn kann Planungssicherheit schaffen.
- Pläne für die Immobilie. Wer bald verkaufen will, braucht keine lange Bindung. Wer bleiben will, profitiert von Stabilität.
- Sondertilgungen. Bei kurzer Bindung können Sie Restschuld gezielt reduzieren.
- Zinsstruktur. Fragen Sie nach Angeboten für mehrere Bindungen. Die Aufschläge für längere Bindung sind manchmal gering.
Praktische Strategien
- Bindung bis zur geplanten Tilgung: Wenn das Darlehen in fünfzehn Jahren fast abgezahlt ist, kann eine Bindung über diesen Zeitraum sinnvoll sein.
- Stufenweise Finanzierung: Manche Eigentümer teilen die Restschuld in zwei Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten. Das verteilt das Risiko. Prüfen Sie Kosten und Aufwand.
- Kurz binden plus Tilgungsplan: Eine kurze Bindung mit hoher Tilgung und Sondertilgung kann günstig sein, wenn Sie den Zinsanstieg verkraften.
- Forward-Darlehen kombinieren: Wer die nächste Anschlussfinanzierung absichern will, kann das später prüfen, siehe Forward-Darlehen und Zinsaufschlag.
Häufige Fragen
Wie lange sollte die Zinsbindung sein?
Das hängt von Restschuld, Reserven, Alter und Plänen ab. Zehn Jahre sind verbreitet. Prüfen Sie aber Angebote für mehrere Dauern.
Kann ich nach zehn Jahren kündigen?
Ja, bei Zinsbindungen über zehn Jahre nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Gibt es eine ideale Bindung?
Nein. Es hängt von Ihrer Situation und der Zinsentwicklung ab, die niemand sicher kennt.
Sind kürzere Bindungen immer günstiger?
Nicht immer. Wenn die Zinskurve flach ist, kann der Aufschlag für längere Bindungen gering sein. Vergleichen Sie Angebote.
Quellen
- Gesetze im Internet — BGB § 489
- Deutsche Bundesbank — Zinsstatistik
- Verbraucherzentrale — Informationen zur Wahl der Zinsbindung
