Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung: Zinsaufschlag und Break-even
Forward-Darlehen erklärt: Wie der Zinsaufschlag entsteht, ab wann sich die Absicherung rechnet, welche Vorlaufzeiten üblich sind und welche Alternativen es gibt.
Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen schon heute den Zins für Ihre Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren beginnt. Sie zahlen dafür einen Zinsaufschlag gegenüber dem heutigen Zins für sofort auszahlbare Darlehen. Im Gegenzug sind Sie vor steigenden Zinsen geschützt. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie sich die Zinsen bis zum Beginn des Darlehens entwickeln. Das ist nicht vorhersehbar, aber Sie können ausrechnen, wie stark der Zins mindestens steigen müsste.
Wie ein Forward-Darlehen funktioniert
Beim Forward-Darlehen vereinbaren Sie jetzt mit einer Bank, dass sie Ihnen zu einem festen Zeitpunkt in der Zukunft ein Darlehen zu einem heute festgelegten Zinssatz auszahlt. Dieses Darlehen löst dann Ihr bestehendes Darlehen am Ende dessen Zinsbindung ab. Üblich sind Vorlaufzeiten von mehreren Monaten bis zu mehreren Jahren, bei vielen Anbietern bis zu etwa fünf Jahren. Die Obergrenze unterscheidet sich je nach Bank.
Der Aufschlag richtet sich nach der Vorlaufzeit. Er wird in Prozentpunkten pro Monat Vorlauf angegeben, in der Größenordnung von einigen hundertstel Prozentpunkten. Der genaue Wert ist von Bank zu Bank und von Marktlage zu Marktlage verschieden. Fragen Sie deshalb nach dem gesamten Forward-Zins für Ihre Vorlaufzeit und nicht nur nach einem Prozentwert pro Monat.
Beispiel (illustrativ): Ihr bestehendes Darlehen läuft in 24 Monaten aus. Ein Forward-Angebot hat einen Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten pro Monat. Der Gesamtaufschlag beträgt 24 × 0,02 = 0,48 Prozentpunkte. Liegt der Zins für sofortige Auszahlung bei 3,5 %, wäre der Forward-Zins 3,98 %.
Der Break-even: Wann rechnet sich die Absicherung?
Die entscheidende Frage lautet: Um wie viel müsste der Marktzins bis zum Ablauf steigen, damit der Forward-Zins günstiger ist als der Zins zum späteren Zeitpunkt? Die Antwort liefert der Aufschlag. Steigt der Marktzins um weniger als 0,48 Prozentpunkte, haben Sie mit dem Forward-Darlehen mehr gezahlt als nötig. Steigt er stärker, haben Sie gespart.
Die Wirkung lässt sich beziffern. Bei 180.000 € Restschuld kostet ein Aufschlag von 0,48 Prozentpunkten im ersten Jahr 180.000 € × 0,48 % = 864 € an Zinsen. In zehn Jahren sind es etwas weniger, weil die Restschuld sinkt, aber die Größenordnung liegt bei rund 7.000 bis 8.000 €. Dieser Betrag ist die Versicherungsprämie für Ihre Zinssicherheit.
| Szenario bei Ablauf | Zins ohne Forward | Forward-Zins | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| Zins unverändert (3,5 %) | 3,5 % | 3,98 % | Forward kostet 0,48 Punkte mehr |
| Zins steigt auf 4,0 % | 4,0 % | 3,98 % | Etwa Gleichstand |
| Zins steigt auf 5,0 % | 5,0 % | 3,98 % | Forward spart etwa 1,0 Punkte |
| Zins fällt auf 3,0 % | 3,0 % | 3,98 % | Forward kostet etwa 1,0 Punkte mehr |
Alle Zahlen sind illustrativ. Entscheidend ist die Asymmetrie: Der mögliche Verlust ist begrenzt, der mögliche Gewinn bei stark steigenden Zinsen deutlich größer.
Wann ein Forward-Darlehen sinnvoll sein kann
- Ihre Budgetreserve ist knapp. Wenn eine höhere Rate Ihre Finanzierung gefährden würde, kann Planungssicherheit mehr wert sein als der Aufschlag.
- Die Restschuld ist hoch. Je größer die Restschuld, desto stärker wirkt ein Zinsanstieg.
- Sie möchten ruhig planen. Wer nicht ständig den Markt beobachten möchte, bekommt mit dem Forward-Darlehen Klarheit.
- Der Aufschlag ist gering. Bei kurzer Vorlaufzeit ist der Aufschlag klein, die Absicherung also günstig.
Wann Sie besser warten oder andere Wege prüfen
- Sie haben Rücklagen und können auch höhere Raten tragen.
- Sie planen Sondertilgungen, die die Restschuld deutlich senken.
- Die Vorlaufzeit ist sehr lang, sodass der Aufschlag hoch ausfällt.
- Sie möchten Ihre Immobilie in absehbarer Zeit verkaufen. Der Forward-Vertrag bindet Sie dann unter Umständen.
Alternative Wege sind die längere Zinsbindung bei der Anschlussfinanzierung, das Kündigungsrecht nach zehn Jahren (§ 489 BGB), Sondertilgungen oder Bausparkombinationen. Welche Optionen es gibt, vergleichen wir im Beitrag Prolongation oder Umschuldung.
Worauf Sie im Vertrag achten sollten
- Abnahmeverpflichtung. Beim Forward-Darlehen sind Sie in der Regel verpflichtet, das Darlehen später abzunehmen. Verzichten Sie darauf, kann die Bank einen Ausgleich verlangen, ähnlich wie bei einer Vorfälligkeitsentschädigung.
- Beginn und Ende. Der Starttermin sollte exakt zum Ende der Zinsbindung passen.
- Sondertilgungsrechte. Prüfen Sie, ob sie auch im Forward-Darlehen gelten.
- Bonitätsprüfung. Die Bank prüft in der Regel schon beim Abschluss, nicht erst bei Auszahlung. Ändert sich Ihr Einkommen bis dahin, bleibt das Darlehen verbindlich. Lesen Sie die Bedingungen.
- Grundschuld. Bei Bankwechsel muss die Grundschuld rechtzeitig übertragen werden.
Häufige Fragen
Wie früh kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Das bestimmt die Bank. Üblich sind Vorlaufzeiten bis zu mehreren Jahren. Je länger der Vorlauf, desto höher der Aufschlag.
Kann ich ein Forward-Darlehen bei einer anderen Bank abschließen?
Ja. Es ist ein eigenes Darlehen, das Ihr bestehendes ablöst. Bei Bankwechsel müssen Sie die Grundschuld und die Restschuld abstimmen.
Was passiert, wenn die Zinsen sinken?
Dann haben Sie die Absicherung bezahlt, ohne sie zu brauchen. Ein Ausstieg kann Kosten verursachen. Prüfen Sie die Vertragsbedingungen vorher.
Ist ein Forward-Darlehen immer teurer?
Es ist teurer als der heutige Zins, aber nicht unbedingt teurer als der künftige Marktzins. Das hängt von der Zinsentwicklung ab.
Quellen
- Deutsche Bundesbank — Zinsstatistik zur Einordnung des Zinsniveaus
- Verbraucherzentrale — Informationen zu Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierung
- BaFin — Hinweise zu Verbraucherdarlehen
