Gesamtkosten der Anschlussfinanzierung berechnen: Zinsen, Gebühren, Steuern

Die Gesamtkosten einer Anschlussfinanzierung bestehen aus Zinsen über die gesamte Zinsbindung plus allen einmaligen Kosten. Der niedrigste Sollzins führt nicht automatisch zu den niedrigsten Gesamtkosten, denn Gebühren, Notar und Grundbuch, Tilgung und Restschuld am Ende der Bindung verändern das Bild. Wer zwei Angebote fair vergleichen möchte, muss deshalb mehr als eine Zahl betrachten. Dieser Ratgeber zeigt, welche Posten dazugehören und wie Sie sie sauber gegenüberstellen.

Die Kostenbausteine

Sollzins: Der Zinssatz, den Sie auf die Restschuld zahlen. Er bestimmt die Zinsbelastung während der Zinsbindung.

Effektivzins: Der Effektivzins nach der Preisangabenverordnung (PAngV) bezieht Nebenkosten ein, die die Bank verlangt, und rechnet mit unterjähriger Verrechnung. Er ist bei Immobilienkrediten die vorgeschriebene Vergleichsgröße, aber nicht alle Kosten sind darin enthalten. Notar- und Grundbuchkosten gehören beispielsweise nicht zwingend dazu. Lesen Sie deshalb auch das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS), das Banken Verbrauchern vor Vertragsabschluss aushändigen müssen (§ 491a BGB).

Einmalkosten bei Wechsel: Notar und Grundbuchamt für die Abtretung oder Neubestellung der Grundschuld. Hinzu können Bearbeitungsgebühren der neuen Bank kommen, soweit sie vereinbart sind, und gegebenenfalls Kosten für Wertermittlung. Bei einer Prolongation bei der bisherigen Bank fallen meist keine Notarkosten an. Mehr dazu im Ratgeber Notar und Grundschuld bei der Umschuldung.

Vorfälligkeitsentschädigung: Fällt an, wenn Sie das Darlehen während der Zinsbindung vorzeitig ablösen und kein gesetzliches Kündigungsrecht greift. Zum Ende der Zinsbindung entfällt sie.

Restschuld am Ende der nächsten Zinsbindung: Sie ist kein Kostenbestandteil im engeren Sinn, aber wichtig für den Vergleich. Ein Angebot mit niedriger Rate kann eine hohe Restschuld hinterlassen, die erneut finanziert werden muss.

Ein Rechenbeispiel zum Vergleich zweier Angebote

Beispiel (illustrativ): Restschuld 180.000 €, Zinsbindung zehn Jahre, Anfangstilgung 2 %. Angebot A der bisherigen Bank hat 4,0 % Sollzins, keine Einmalkosten. Angebot B einer anderen Bank hat 3,6 % Sollzins, aber 1.800 € Einmalkosten für Notar, Grundbuch und Gebühren.

Die Rate bei B liegt 60 € niedriger. Über zehn Jahre sind das 7.200 €, abzüglich der 1.800 € Einmalkosten bleiben 5.400 € Vorteil bei den Zahlungen. Die Restschuld bei B ist nach zehn Jahren allerdings um rund 900 € höher, weil die niedrigere Rate weniger Tilgung enthält. Auch das gehört in die Rechnung: Der Vorteil von 5.400 € schmilzt auf rund 4.500 €. Der Wechsel lohnt sich hier trotzdem klar. Bei einem Zinsunterschied von nur 0,1 Prozentpunkten wäre das anders: 180.000 € × 0,1 % ÷ 12 = 15 € im Monat, in zehn Jahren 1.800 €, genau so viel wie die Kosten. Dann hätte der Wechsel keinen Nutzen.

Beachten Sie, dass beide Angebote hier mit gleicher Anfangstilgung verglichen werden. Vergleichen Sie niemals ein Angebot mit 1 % Tilgung mit einem mit 3 %.

Steuerwirkung bei vermieteten Immobilien

Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind Schuldzinsen steuerlich nicht absetzbar. Bei vermieteten Immobilien können Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden (Anlage V der Einkommensteuererklärung). Das senkt die effektive Zinsbelastung nach Steuern, ändert aber nichts am Vergleich der Angebote untereinander. Lassen Sie sich bei Details von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater beraten, besonders bei Umschuldung mit Aufstockung, weil die Verwendung des Geldes für die steuerliche Abzugsfähigkeit eine Rolle spielt.

Checkliste: So vergleichen Sie fair

1. Gleiche Restschuld und gleichen Auszahlungstermin zugrunde legen.
2. Gleiche Zinsbindung und gleichen Tilgungssatz vergleichen.
3. Effektivzins und Sollzins aus dem ESIS notieren.
4. Alle Einmalkosten erfragen, schriftlich und mit Betrag.
5. Sondertilgungsrechte und deren Höhe vergleichen.
6. Restschuld am Ende der Zinsbindung berechnen lassen.
7. Bei Wechsel: Zeitplan für Notar und Grundbuch klären.

Häufige Fehler

• Nur Sollzins vergleichen. Eine Bank mit scheinbar niedrigem Sollzins kann über Gebühren aufholen.
• Wechselkosten unterschätzen. Bei einer neuen Grundschuld können Notar- und Gerichtskosten spürbar sein. Lassen Sie sich Beträge nennen.
• Sondertilgungsrecht übersehen. Ein Vertrag ohne Sondertilgung kann später teuer werden, wenn Sie Geld erben oder sparen.
• Zinsbindung nicht angleichen. Ein Vergleich von zehn und fünfzehn Jahren verfälscht das Ergebnis.

Häufige Fragen

Muss ich den Effektivzins vergleichen?

Er ist vorgeschrieben und eignet sich zum Vergleich, wenn Sollzins, Tilgung und Zinsbindung gleich sind. Prüfen Sie dennoch die Einmalkosten, die darin nicht immer enthalten sind.

Fallen bei einer Prolongation Notarkosten an?

Meist nicht, weil die bestehende Grundschuld unverändert bleibt. Fragen Sie Ihre Bank, ob Sie eine neue Vereinbarung oder Änderungen am Darlehensvertrag benötigen und ob Gebühren anfallen.

Kann ich Bankgebühren verhandeln?

Ja, besonders Bearbeitungsgebühren und Aufwandsentschädigungen. Je stärker Sie als Kunde sind, desto mehr Spielraum gibt es.

Sind Zinsen bei Eigennutzung absetzbar?

Nein. Nur bei Vermietung können Schuldzinsen steuerlich geltend gemacht werden. Lassen Sie den Einzelfall prüfen.

Quellen

• Gesetze im Internet — BGB (§ 491a) und Preisangabenverordnung
• BaFin — Verbraucherinformationen zu Immobiliendarlehen
• Bundesfinanzministerium — steuerliche Grundlagen
• Verbraucherzentrale — Vergleichshilfen zur Baufinanzierung