Beleihungsauslauf bei der Anschlussfinanzierung: Restschuld und Immobilienwert prüfen

Der Beleihungsauslauf zeigt, wie hoch Ihre Restschuld im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie ist. Er ist bei der Anschlussfinanzierung eine der wichtigsten Kennzahlen: Je niedriger er ist, desto leichter bekommen Sie eine Zusage und desto günstiger fällt der Zins meist aus. Nach Jahren der Tilgung ist er in der Regel besser als beim Kauf. Doch auch wenn Immobilienpreise gesunken sind oder die Restschuld höher als gedacht ist, gibt es Wege. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie rechnen und was Sie tun können.

So berechnen Sie den Beleihungsauslauf

Formel: Beleihungsauslauf = Restschuld ÷ Beleihungswert × 100.

Der Beleihungswert ist nicht der Marktwert. Er wird von der Bank vorsichtig und auf lange Sicht festgelegt und liegt in der Regel unter dem aktuellen Verkehrswert. Für Pfandbriefbanken regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), wie er zu ermitteln ist. Viele Banken legen zusätzlich interne Grenzen fest, die vom Gesetz abweichen können.

Beispiel (illustrativ): Sie haben vor zehn Jahren 300.000 € aufgenommen. Die Restschuld beträgt jetzt 195.000 €. Die Bank setzt den Beleihungswert mit 280.000 € an.

195.000 ÷ 280.000 = 0,696, also rund 70 %.

Läge der Beleihungswert nur bei 230.000 €, wäre der Auslauf 195.000 ÷ 230.000 = 0,848 oder rund 85 %. Das zeigt, wie stark die Bewertung der Immobilie die Konditionen beeinflusst.

Typische Schwellen und was sie bedeuten

Banken staffeln Zinsen häufig nach Beleihungsauslauf. Die Grenzen unterscheiden sich, üblich sind Stufen bei etwa 60 %, 80 % und 90 %. Die Tabelle zeigt grob, was sich ändert:

Beleihungsauslauf	Typische Wirkung
bis etwa 60 %	Beste Konditionen, besonders einfache Prüfung
60 bis 80 %	Marktübliche Konditionen, kleiner Aufschlag möglich
80 bis 90 %	Höhere Zinsen, genauere Prüfung
über 90 %	Zusätzliche Sicherheiten oder Aufschläge möglich, teils keine Zusage

Das sind Orientierungswerte ohne Gewähr. Fragen Sie jede Bank nach ihren Zinsstufen. Wenn Sie knapp über einer Schwelle liegen, kann eine kleine Sondertilgung den Zins deutlich verbessern.

Wertermittlung: Was die Bank prüft

Die Bank bewertet meist nach Lage, Baujahr, Zustand, Größe und Ausstattung. Dazu nutzt sie Vergleichsdaten, eigene Bewertungsmodelle und gelegentlich ein Gutachten. Bei einer Prolongation bei Ihrer bisherigen Bank wird häufig keine neue Wertermittlung durchgeführt, wenn die Restschuld im Verhältnis niedrig ist. Bei einem Wechsel verlangt die neue Bank meist eigene Unterlagen. Typisch sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und aktuelle Fotos.

Wichtig: Der Energieausweis spielt zunehmend eine Rolle, weil Sanierungsbedarf den Wert und die Finanzierbarkeit beeinflusst. Bei sanierungsbedürftigen Gebäuden kann die Bank einen Abschlag vornehmen.

Was tun bei hohem Beleihungsauslauf?

Sondertilgung leisten. Schon wenige tausend Euro senken den Auslauf. Beispiel: Aus 195.000 € Restschuld werden mit 15.000 € Sondertilgung 180.000 €. Bei 280.000 € Beleihungswert sinkt der Auslauf von 69,6 % auf 64,3 %.
Bei der bisherigen Bank bleiben. Sie kennt Ihre Zahlungshistorie und akzeptiert oft höhere Ausläufe als eine neue Bank.
Zusatzsicherheiten anbieten. Dazu zählen weitere Grundschulden, Bürgschaften oder Sparguthaben. Prüfen Sie die Risiken sorgfältig, bevor Sie Dritte einbinden.
Tilgung erhöhen. Eine höhere Rate senkt die Restschuld schneller.
Kürzere Zinsbindung wählen. Das ermöglicht schnellere Neuverhandlung, wenn der Auslauf sinkt.
Wertnachweis verbessern. Unterlagen zu Modernisierungen, neue Heizung, Dämmung oder Ausbau können helfen, den Wert zu belegen.

Wenn die Restschuld über dem Wert der Immobilie liegt, sprechen Sie sofort mit der Bank. Mögliche Lösungen sind Nachbesicherung, Tilgungsplan, Vermietung oder ein geordneter Verkauf. Details zu schwierigen Fällen finden Sie im Ratgeber Bonität und Unterlagen.

Beleihungsauslauf und Zinsvorteil beziffern

Beispiel (illustrativ): Sie haben 180.000 € Restschuld. Bei einem Auslauf von 82 % bietet Bank A 4,3 %, bei unter 80 % wären es 4,1 %. Der Unterschied von 0,2 Prozentpunkten entspricht 180.000 € × 0,2 % = 360 € Zinsen im ersten Jahr. Um unter 80 % zu kommen, brauchen Sie bei 220.000 € Beleihungswert eine Restschuld von maximal 176.000 €, also 4.000 € Sondertilgung. Der Zinsvorteil von rund 360 € pro Jahr bringt über zehn Jahre rund 3.000 € bis 3.500 €, weil die Restschuld mit der Zeit sinkt. Die Sondertilgung lohnt sich in diesem Beispiel also.

Solche Rechnungen sind sinnvoll, wenn Sie knapp an einer Zinsstufe liegen. Aber Vorsicht: Rücklagen sollten Sie nicht komplett einsetzen.

Häufige Fragen

Muss mein Haus für die Anschlussfinanzierung neu bewertet werden?

Nicht immer. Bei einer Prolongation verzichten Banken oft darauf, besonders bei niedrigem Auslauf. Bei einem Wechsel prüft die neue Bank meist selbst.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?

Der Verkehrswert ist der geschätzte Marktpreis. Der Beleihungswert ist vorsichtiger und dauerhaft angesetzt. Er liegt meist darunter.

Kann ich ein Gutachten selbst beauftragen?

Ja, aber oft ist das nicht nötig. Die Bank erkennt privat beauftragte Gutachten nicht immer an. Fragen Sie vorher nach.

Was passiert, wenn der Wert gesunken ist?

Die Bank kann höhere Zinsen verlangen oder Sicherheiten fordern. Sprechen Sie frühzeitig mit ihr und prüfen Sie Sondertilgung oder andere Optionen.

Quellen

Gesetze im Internet — Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)
BaFin — Aufsicht über Banken und Verbraucherinformationen
Verbraucherzentrale — Informationen zur Baufinanzierung
Deutsche Bundesbank — Statistiken zu Wohnungsbaukrediten