Voraussetzungen, Limits und Tilgung
Tilgungssatz bei der Anschlussfinanzierung neu festlegen: 1, 2 oder 3 Prozent?
Welcher Tilgungssatz passt zur Anschlussfinanzierung? Vergleich von 1, 2 und 3 Prozent mit Rate, Restschuld nach zehn Jahren und Hinweisen für Ruhestand und Budget.
Bei der Anschlussfinanzierung legen Sie den Tilgungssatz neu fest, und das ist eine der folgenreichsten Entscheidungen. Ein höherer Tilgungssatz senkt die Restschuld schneller und verringert die Abhängigkeit vom Zinsniveau bei der nächsten Anschlussfinanzierung, erhöht aber die monatliche Rate. Ein niedriger Satz entlastet das Budget, lässt die Restschuld aber lange hoch. Sie müssen nicht den Satz der Erstfinanzierung übernehmen. Dieser Ratgeber zeigt, wie sich 1, 2 und 3 Prozent auswirken und welche Kriterien die Entscheidung leiten.
Was der Tilgungssatz bedeutet
Der Anfangstilgungssatz gibt an, wie viel Prozent der Restschuld Sie im ersten Jahr zusätzlich zu den Zinsen zurückzahlen. Die Rate bleibt bei einem Annuitätendarlehen über die Zinsbindung konstant. Da die Zinsen mit sinkender Restschuld abnehmen, steigt der Tilgungsanteil von Jahr zu Jahr. Die Rate berechnet sich vereinfacht so: Restschuld × (Zins + Tilgung) ÷ 12.
Vergleich: 1, 2 und 3 Prozent im Beispiel
Beispiel (illustrativ): Restschuld 180.000 €, Zins 3,5 %, Zinsbindung zehn Jahre.
| Anfangstilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren (ca.) | Getilgt in 10 Jahren (ca.) |
|---|---|---|---|
| 1 % | 675 € | 158.500 € | 21.500 € |
| 2 % | 825 € | 137.000 € | 43.000 € |
| 3 % | 975 € | 115.500 € | 64.500 € |
Rechnung für 2 %: 180.000 € × (3,5 % + 2 %) = 9.900 € pro Jahr, geteilt durch 12 sind 825 €. Im ersten Jahr entfallen davon rund 6.300 € auf Zinsen und 3.600 € auf Tilgung. Die Restschuldwerte sind gerundete Näherungen mit monatlicher Verrechnung.
Die Differenz zwischen 1 % und 3 % beträgt 300 € Rate pro Monat. Dafür sind nach zehn Jahren rund 43.000 € weniger Schulden offen. Das entspricht ungefähr den zusätzlich gezahlten 36.000 € plus ersparten Zinsen.
Entscheidungskriterien
Tragbare Rate: Die Rate sollte auch in schlechteren Zeiten bezahlbar bleiben. Prüfen Sie, wie viel Sie nach Abzug aller Fixkosten und Rücklagen dauerhaft verfügbar haben.
Alter und Einkommen: Wer in zehn bis fünfzehn Jahren in Rente geht, sollte die Restschuld bis dahin möglichst deutlich senken. Das Renteneinkommen ist meist niedriger als das letzte Gehalt, und Banken sind bei Anschlussfinanzierungen im Ruhestand zurückhaltender.
Zinsrisiko: Je höher die Restschuld am Ende der nächsten Bindung, desto stärker trifft Sie ein Zinsanstieg. Mehr dazu im Beitrag Zinsänderungsrisiko.
Alternativen für Ihr Geld: Wer kostengünstig Geld anlegen kann, überlegt, ob Tilgung oder Anlage mehr bringt. Bei Darlehenszinsen über den erwartbaren Anlagerenditen spricht vieles für Tilgung. Anlageerträge sind aber unsicher, Darlehenszinsen sind fest. Rechnen Sie ehrlich mit Steuern und Risiko.
Notfallreserve: Tilgen Sie nicht so stark, dass Sie bei unerwarteten Ausgaben in Schwierigkeiten geraten. Eine Reserve von einigen Monatsausgaben erhöht Ihre Sicherheit.
Flexible Lösungen
- Tilgungssatzwechsel: Viele Verträge erlauben, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zu ändern, oft einmal oder mehrfach, teils gegen Gebühr. Prüfen Sie Ihr Angebot. Die Option ist wertvoll, wenn Ihr Einkommen schwankt.
- Sondertilgung: Sie erlaubt zusätzliche Zahlungen bis zu einem vereinbarten Prozentsatz, oft fünf Prozent pro Jahr. Vorteil: Sie tilgen mehr, wenn Geld da ist, ohne dauerhaft hohe Rate. Siehe Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel.
- Rate festhalten: Manche Eigentümer möchten die bisherige Rate beibehalten. Steigt der Zins, sinkt dadurch die Tilgung. Prüfen Sie die Folgen genau.
Beispiel (illustrativ) zur Rate festhalten: Bisher 825 € (3,5 % Zins, 2 % Tilgung). Der Anschlusszins steigt auf 5 %. Bei gleicher Rate von 825 € ergibt sich auf 180.000 € eine Jahresrate von 9.900 €, davon 9.000 € Zinsen und nur 900 € Tilgung. Das entspricht 0,5 % Anfangstilgung. Die Restschuld sinkt dann kaum noch.
Praktische Schritte
- Restschuld und Rate für 1, 2 und 3 % Tilgung berechnen, am besten mit dem Anschlussdarlehen-Rechner.
- Budget testen: Welche Rate ist auch bei Einkommensrückgang tragbar?
- Eine Variante wählen, die flexibel ist: moderate Tilgung plus Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel.
- Angebote anhand gleicher Tilgung vergleichen.
- Den Plan jährlich prüfen und bei Bedarf anpassen.
Häufige Fragen
Muss ich bei der Anschlussfinanzierung den gleichen Tilgungssatz wählen wie zuvor?
Nein. Sie können einen höheren oder niedrigeren Satz vereinbaren. Banken verlangen meist einen Mindestsatz, oft ein bis zwei Prozent, je nach Bank und Alter.
Ist ein höherer Tilgungssatz immer besser?
Nicht immer. Eine zu hohe Rate belastet das Budget und kann Rücklagen aufzehren. Entscheidend ist die dauerhafte Tragbarkeit.
Wie finde ich die passende Laufzeit?
Rechnen Sie rückwärts: In welchem Alter sollte das Darlehen getilgt sein? Daraus ergibt sich die gewünschte Laufzeit und damit der erforderliche Tilgungssatz.
Was ist besser: höhere Tilgung oder Sondertilgung?
Sondertilgung ist flexibler, weil sie nicht dauerhaft bindet. Eine höhere Grundtilgung gibt mehr Verlässlichkeit. Viele wählen eine Kombination.
Quellen
- Verbraucherzentrale — Ratgeber zur Tilgung und Baufinanzierung
- BaFin — Verbraucherinformationen zu Immobiliendarlehen
- Deutsche Bundesbank — Statistiken zu Wohnungsbaukrediten
