Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel im Anschlussdarlehen richtig vereinbaren

Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel sind zwei Optionen, mit denen Sie Ihr Anschlussdarlehen flexibel halten. Mit einer Sondertilgung zahlen Sie zusätzlich zur Rate Geld zurück, mit einem Tilgungssatzwechsel ändern Sie die Höhe Ihrer laufenden Tilgung. Beide Rechte sollten Sie vor dem Abschluss ausdrücklich vereinbaren, denn sie gelten nicht automatisch. Die Anschlussfinanzierung ist der richtige Zeitpunkt, um sie neu zu verhandeln. Dieser Ratgeber erklärt, wie sie funktionieren und worauf Sie im Vertrag achten sollten.

Was ist eine Sondertilgung?

Bei einem Darlehen mit fester Zinsbindung sind Sie grundsätzlich an den vereinbarten Tilgungsplan gebunden. Zusätzliche Zahlungen sind nur erlaubt, wenn der Vertrag es vorsieht. Übliche Regelungen sind jährliche Sondertilgungen von fünf oder zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, manchmal auch als fester Betrag. Die genaue Höhe bestimmt die Bank und wird oft über den Zins oder einen Aufschlag mit eingepreist.

Wichtig: Fragen Sie, ob sich die Sondertilgung auf die ursprüngliche Darlehenssumme oder auf die aktuelle Restschuld bezieht. Das macht einen großen Unterschied. Fragen Sie auch, ob nicht genutzte Sondertilgung in das nächste Jahr übertragen werden kann, und ob es Mindestbeträge gibt.

Beispiel (illustrativ): Das Anschlussdarlehen beträgt 180.000 € mit 5 % jährlichem Sondertilgungsrecht. Sie dürfen jährlich bis zu 9.000 € zusätzlich tilgen. Wenn Sie in jedem Jahr 5.000 € zusätzlich zahlen, sinkt die Restschuld spürbar schneller.

Wie viel spart eine Sondertilgung?

Die Ersparnis hängt von Zins, Betrag und Zeitpunkt ab. Je früher Sie zahlen, desto mehr Zinsen sparen Sie. Eine einfache Überschlagsrechnung für das erste Jahr: Sondertilgung × Zinssatz. Da die Rate gleich bleibt, fließen die gesparten Zinsen in den Folgejahren zusätzlich in die Tilgung, sodass sich der Effekt mit der Zeit aufbaut.

Beispiel (illustrativ): Sondertilgung von 10.000 € zu Beginn einer zehnjährigen Zinsbindung bei 4 % Zins. Die Zinsersparnis liegt bei etwa 10.000 € × 4 % = 400 € im ersten Jahr. Über zehn Jahre summiert sich die Ersparnis auf rund 4.800 €: Die Restschuld nach zehn Jahren ist um etwa 14.800 € niedriger (10.000 € × 1,04^10), also um 10.000 € Sondertilgung plus rund 4.800 € gesparte und in die Tilgung geflossene Zinsen.

Die Tabelle gibt nur das erste Jahr an. Über die Jahre addiert sich der Effekt.

Was ist ein Tilgungssatzwechsel?

Mit dem Tilgungssatzwechsel können Sie den Tilgungssatz während der Zinsbindung ändern, zum Beispiel von 2 % auf 3 % oder von 3 % auf 1,5 %. Die Rate ändert sich entsprechend. Viele Banken erlauben ein bis zwei Wechsel, manche mehr, oft gegen Gebühr oder nur zu bestimmten Zeitpunkten. Das Recht ist wertvoll, wenn sich Ihr Einkommen ändert, etwa bei Elternzeit, Weiterbildung oder Teilzeit.

Auch hier gilt: Der Wechsel ist keine Selbstverständlichkeit. Fragen Sie nach Fristen, Mindestanpassungen und möglichen Gebühren.

Welche Fallen im Vertrag lauern

• Sondertilgung nur zu Jahresbeginn. Manche Verträge erlauben die Zahlung nur zu einem Stichtag.
• Mindestbetrag. Wenn der Mindestbetrag hoch ist, nützt das Recht wenig.
• Gebühren. Manche Banken verlangen Gebühren für Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgung. Vergleichen Sie.
• Kein Recht bei Forward-Darlehen oder Bausparkombination. Prüfen Sie, ob das Recht auch dort gilt.
• Aufschlag. Ein höheres Sondertilgungsrecht wird häufig mit einem höheren Zins bezahlt. Rechnen Sie, ob Sie die Option realistisch nutzen werden.
• Gesetzliche Alternative. Wer die Option nicht vereinbart hat, kann nach zehn Jahren nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kündigen. Das hilft bei langen Bindungen, aber nicht bei zehnjährigen.

Wann lohnt sich welche Option?

1. Sie erwarten Zusatzeinkommen oder Erbe: Ein hohes Sondertilgungsrecht kann sich lohnen.
2. Ihr Einkommen schwankt: Tilgungssatzwechsel schafft Flexibilität.
3. Sie haben Rücklagen und möchten die Restschuld senken: Sondertilgung vor Beginn der Anschlussfinanzierung, um den Beleihungsauslauf zu verbessern. Siehe Beleihungsauslauf.
4. Sie verkaufen bald: Dann ist eine kürzere Zinsbindung oft sinnvoller als teure Zusatzoptionen.

Praktisches Vorgehen im Gespräch mit der Bank

Notieren Sie sich vor dem Gespräch, welche Sondertilgung Sie realistisch brauchen. Verlangen Sie die Angaben schriftlich im Angebot und im Vertrag. Vergleichen Sie Angebote auch danach, wie flexibel sie sind. Ein Angebot mit 0,05 Prozentpunkten niedrigerem Zins, aber ohne Sondertilgungsrecht, kann unterm Strich teurer sein, wenn Sie später Geld erhalten.

Häufige Fragen

Ist Sondertilgung immer erlaubt?

Nein. Bei festen Zinsbindungen nur, wenn sie im Vertrag vereinbart ist. Ohne Vereinbarung kann die Bank Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Wie hoch ist das übliche Sondertilgungsrecht?

Oft fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Manche Banken bieten zehn Prozent, andere nur einen festen Betrag. Das ist nicht gesetzlich geregelt.

Verkürzt eine Sondertilgung die Laufzeit oder senkt sie die Rate?

In der Regel verkürzt sie die Laufzeit, die Rate bleibt gleich. Fragen Sie die Bank, ob eine Anpassung der Rate möglich ist.

Lohnt sich ein Tilgungssatzwechsel?

Vor allem bei schwankendem Einkommen. Fragen Sie nach Gebühren und Fristen und rechnen Sie, ob Sie das Recht tatsächlich nutzen werden.

Quellen

• Gesetze im Internet — BGB § 489
• Verbraucherzentrale — Informationen zu Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung
• BaFin — Hinweise zu Immobiliendarlehen